Bail commercial : une clause d’indexation asymétrique est nulle

Dans un arrêt de principe du 14 janvier 2016, la Cour de cassation a estimé qu’une clause d’indexation d’un bail commercial excluant la réciprocité dans la variation et stipulant que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse est nulle.

La Cour a en premier lieu relevé que la clause d’indexation du bail commercial excluait tout ajustement du loyer à la baisse. Dans un second temps, la Cour de cassation a approuvé la Cour d’Appel de Paris qui a réputé cette clause non écrite et condamné le bailleur à restituer l’ensemble des sommes versées en application de cette clause.

La motivation l’arrêt de Cassation est riche d’enseignements :

“Mais attendu, d’une part, qu’est nulle une clause d’indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse ; qu’ayant relevé, par motifs adoptés, que la clause excluait, en cas de baisse de l’indice, l’ajustement du loyer prévu pour chaque période annuelle en fonction de la variation de l’indice publié dans le même temps, la cour d’appel, qui a exactement retenu que le propre d’une clause d’échelle mobile était de faire varier à la hausse et à la baisse et que la clause figurant au bail, écartant toute réciprocité de variation, faussait le jeu normal de l’indexation, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision“.

Cette solution ne peut qu’être approuvée. Une clause d’indexation contenue dans un bail commercial ne fonctionnant qu’à la hausse se heurte en effet tant au principe même de l’indexation, qui veut que le montant du loyer dépende de la conjoncture économique, qu’à l’article L.112-1 du Code monétaire et financier. Indirectement, une clause d’échelle mobile n’autorisant pas une diminution du loyer conduirait inévitablement, en cas de baisse de l’indice, à prendre “en compte une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision“, en violation de l’article L.112-1 précité.

Par | 2017-05-01T06:15:50+00:00 27 mai 2016|FONDS DE COMMERCE / BAIL COMMERCIAL|